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商品房买卖逾期办证责任的认定
2020-11-19 16:38
山东省枣庄市薛城区人民法院
民事判决书
（2020）鲁 0403 民初 3765 号
原告∶ 王某，女，1980 年 XX月XX 日出生，汉族，山东高速职工，住山东省枣庄市薛城区。民事判决书
（2020）鲁 0403 民初 3765 号
委托诉讼代理人∶ 薛某，山东XXX律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人∶ 童某，山东XXX律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告∶枣庄XX有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区XX路 XX号。
法定代表人∶董某某，总经理。
委托诉讼代理人∶何为，山东华师律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人∶任朝磊，山东华师律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。
原告王某与被告枣庄XX有限公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020 年 10 月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审 理。原告王某委托诉讼代理人薛某，被告XX公司委托诉讼代理人何为、任朝磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某向本院提出诉讼请求∶1、依法判令被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金 54，388 元（以购房款 535，805 元为基数自2018 年 4月1日起至 2019年9月3日止共计 520 天，按照中国人民银行规定的计收贷款利息上浮 50%标准计算，计算公式535，805×4.75%×（1+0.5）÷365×520=54，388元）;2、诉讼费用由被告承担。事实与理由∶ 2016 年6月 19 日，原告与被告签订《新建商品房买卖合同》，原告购买被告开发的某某小区7号楼1单元 702商品房，原告依约支付了全部购房款 535，805元，被告于 2017年 12 月 31日将上述商品房交付原告，但是被告持续性违约于2019 年 9月3日才给原告办出产权证。根据《商品房买卖合同》第二十条约定及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告应当自2018年4月1日起承担逾期办证违约责任。2020年8月5日，原告通过 EMS 向被告邮寄《律师函》，催告督促被告在收到律师函之日起 30 日内联系原告协商解决逾期办理房产证违约的赔偿问题，但被告至今未予理会。
被告XX公司辩称，1、按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第 11 条、12条规定，未按照本办法交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。本案中所涉小区的部分业主迟迟没有按照规定缴纳住宅专项维修资金，因此被告不具备办理不动产权证的条件，也迟没有取得不动产权证的大证，逾期办证的责任不在被告;2、根据双方签订的《枣庄市新建商品房买卖合同》，约定了逾理办理不动产权证的处理方式是双方自行协商，另行解决。因此，在被告逾期办证至原告提起诉讼期间应认定为双方协商处理期间，协商处理期间不应当计算违约金。同时原告向法院提起诉讼之日，被告已经办理了诉争房屋不动产权登记，原告也已于 2019 年9月取得不动产权证。其并没有因未办理不动产权证遭受实际损失，被告不应当承担违约责任;3、原告逾期没有达到办理房产证条件的另外一个重要原因是当时土管部门和房管部门由于机构的合并，在应当办证的时候不能正常办理相关的业务，这也是最终推迟办理房产证的原因，责任并不在被告;4、薛城区人民法院曾在2020 年 2月份受理了涉案小区张亚男、褚福宝、陈胜利等 13 户业主起诉被告要求支付逾期办理不动产权证违约金的案件，经过法院审理，一审判决认定业主诉讼请求无事实依据，不予支持，驳回了业主诉讼请求。二审法院认定一审判决认定事实清楚、适用法律正确，予以维持。本案原告的情况与上述 13 户业主的情况一致，法院应判决驳回其诉讼请求。
当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理本院认定以下事实∶2016 年'6 月19 日，原、被告双方签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定∶ 原告购买被告开发的位于薛城区.某某小区商品房一套，被告应当在 2017 年12月 30 日前向原告交付房屋;如因被告原因，在商品房交付之日起 90 日内，原告不能取得不动产权证的，双方同意按下列方式处理∶双方自行协商，另行解决。原告于 2016 年7月1 日交纳涉案房屋专项维修资金8846元，被告于2019年71日办理涉案房屋不动产备案登记，原告于2019年9月3日办理了不动产登记。
202O年 8 月 5日，经原告授权，其委托诉讼代理人向被告发出律师函，要求被告在接到律师函后，三十日内与承办律师联系，处理延迟办理房产证违约责任的善后事宜。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自义务。本案中，双方合同约定逾期办理不动产登记如何处理由其另行协商解决，在被告逾期办证之日至原告向被告发出律师函的期间认定为双方协商处理期间，符合合同约定，处理上相对公平合理，原告发出的律师函到期后应为违约金主张之日，但此时被告已经办理了诉争房屋不动产登记，原告同时亦已取得诉争房屋不动产登记证书。综上，原告诉请无事实依据，对其诉请本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下∶
驳回原告王某的诉讼请求。
案件受理费减半收取 580 元，由原告王某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
